Civil 5 – Unicap – Aula 3
SUPERFÍCIE
Prevista no art. 1225,
II e entre os arts. 1369 e 1377 do CC.
A Superfície é o
primeiro dos Direitos Reais Limitados que nós vamos estudar.
Vocês sabem que a
propriedade é o único dir. real ilimitado, e mesmo assim,
modernamente, a propriedade não é mais tão ilimitada tendo em
vista a função social da propriedade, o abuso de direito, os
direitos de vizinhança, etc.
Bem, a propriedade é a
soma de três faculdade: uso, gozo e disposição (1228). Nos
direitos reais limitados de gozo ou fruição nós temos, em geral,
a transferência pelo proprietário a um terceiro de uma ou mais
destas faculdades. Por exemplo no direito real de uso se
transfere o uso, no usufruto se transfere o uso e a fruição,
etc.
A superfície é o mais
amplo direito real limitado pois, através dela, o proprietário
transfere a um terceiro o uso, a fruição e quase a disposição do
bem.
Trata-se de um direito
novo no nosso ordenamento que veio substituir a arcaica
enfiteuse. A enfiteuse, prevista no velho CC, interessava à
família Real (aos herdeiros de D. Pedro II) e à Igreja, tendo
sido abolida pelo novo CC, que proibiu novas enfiteuses (art
2038). Não confundam a enfiteuse, instituto ultrapassado de
Direito Civil, com o aforamento, instituto moderno de Dir.
Público, que vocês vão estudar em Dir. Administrativo. Muitos de
nós, moradores de Recife, que vivemos perto da praia ou do rio
ou do mangue, pagamos um foro à Marinha. Este aforamento público
subsiste, a enfiteuse privada é que foi substituída pela
superfície. As velhas enfiteuses permanecem até se extinguirem,
novas enfiteuses é que estão proibidas.
Pois bem, a superfície é
um modo inteligente de exploração da propriedade imóvel urbana
ou rural, para fins de, respectivamente, construção (nas
cidades) ou plantação (no campo). (1369).
A expectativa é a de
que a superfície venha a diminuir a crise habitacional e agrária
do país, estimulando os proprietários a cederem a terceiros o
direito de morar e de plantar nos seus terrenos por prazo longo.
Assim por exemplo, o
herdeiro de uma fazenda que não tenha experiência para
administrá-la, cede a alguém através de um contrato solene, via
escritura pública, registrado no cartório de imóveis, o direito
de produzir nas suas terras, mediante o pagamento de um
aluguel. Isto sempre pode ser feito por locação (arrendamento),
mas por superfície (direito real) é mais seguro.
Entre as vantagens para
o proprietário se destacam a possibilidade de uso do subsolo,
desde que não atrapalhe as atividades na superfície; assim nas
áreas urbanas será possível o proprietário ceder a superfície
para alguém construir um edifício, enquanto no subsolo o
proprietário poderá explorar teatros e cinemas (ver pú do 1369).
Outras duas vantagens
para o proprietário: vê seu terreno conservado pelo
superficiário, que o vigiará da invasão de terceiros; e ainda ao
término do prazo da superfície, o proprietário, ou seu herdeiro,
poderá ficar com as construções e benfeitorias, de regra sem
indenizar o superficiário (1375).
As vantagens para o
superficiário são evidentes, afinal há muitas pessoas precisando
de um lugar para morar nas cidades e de terras para produzir no
campo; e a superfície, como de regra os direitos reais, perduram
por décadas, transmitindo-se aos herdeiros, sem possibilidade de
desistência do proprietário, afinal a relação jurídica que se
estabelece é entre o superficiário e a coisa, diferente da
locação ou arrendamento, que é um contrato entre pessoas.
Espera-se que a
superfície possa até aliviar o Poder Judiciário pois, sem
dúvida, uma das causas da sobrecarga da Justiça é o inchaço das
metrópoles, levando ao aumento das lides civis e penais; quando
as pessoas moram amontoadas as pessoas brigam mais; se a
superfície ajudar a manter o homem no campo, estará se
contribuindo também para a diminuição da convulsão social, que
sempre deságua no Judiciário.
Só o tempo irá dizer se
a superfície será usada pela sociedade e produzirá os efeitos
desejados, mas pelo menos a previsão legal agora existe.
Veremos mais superfície nas
próximas aulas.