STJ protege compradores inocentes Publicado em 15.02.2007 O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que a Caixa Econômica Federal (CEF) não pode penhorar imóveis comprados por terceiros com boa-fé. A hipoteca, uma garantia que incide sobre bens imóveis que pertençam ao devedor, não pode ser estendida a terceiros adquirentes desavisados. Em outras palavras, se um novo comprador adquirir o imóvel sem saber da hipoteca está respaldado pela lei para não pagar a dívida que não foi contraída por ele. O professor, tabelião e colaborador do JC, Ivanildo Figueiredo, explica que a decisão tem a ver com os contratos de gaveta e com promessas de compra e venda de imóveis não registrados em cartório. “A decisão remete ao caso da Encol, no qual os compradores tinham as promessas de compra e venda não registradas. O Código Civil exigia o registro, mas o STJ passou por cima desta formalidade, entendendo que o banco não poderia cobrar hipoteca porque isso ia de encontro ao princípio da boa-fé das pessoas”, comentou. O advogado especilista em ações imobiliárias, José Maria Lima, informa que este tipo de situação é bastante comum: “alguém que compra um imóvel preso a dívidas”. “Isso acontece muito porque as pessoas não tomam cuidado na hora de celebrar o contrato. Antes de fechar negócio, o interessado tem de pedir certidão negativa para saber se o antigo proprietário está sendo executado na Justiça”, aconselhou. “Com imóveis hipotecados a Justiça tende a proteger o inocente”, disse. “A hipoteca caiu no descrédito da Justiça depois que o mercado imobiliário passou a trabalhar com a alienação fiduciária”, afirmou o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Eduardo Carvalho. Tanto a hipoteca como a alienação fiduciária são dois tipos de garantia de contratos habitacionais. A diferença é que, na hipoteca, o imóvel fica no nome do mutuário e a retomada do bem é mais demorada, envolvendo até leilão. Na alienação fiduciária, o imóvel fica no nome da instituição que está financiando e a retomada é muito mais rápida em caso de inadimplência. Figueiredo informa que a decisão do STJ não é nova e remete às primeiras decisões do STJ sobre o caso Encol, em 2002. O caso atual envolve o mutuário Artêmio Vieira da Rocha que acionou a Caixa em Goiás. A Caixa pretendia reverter decisão da Justiça Federal em Brasília que admitiu que o terceiro prejudicado (Artêmio) pudesse entrar com ação de embargos de terceiro para se livrar da penhora que incide sobre o imóvel que adquiriu de boa-fé. Para o STJ, a Caixa agiu com negligência na preservação do crédito ao deixar de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias.