Aula 9 de 16 de
setembro de 2004
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
A aquisição da propriedade pode ser originária
ou derivada; é originária quando a propriedade é
adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o
proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma
restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação);
a aquisição é derivada quando decorre do relacionamento
entre pessoas (ex: contrato registrado para imóveis, contrato
com tradição para móveis, sucessão hereditária) e o novo dono
vai adquirir nas mesmas condições do anterior (ex: se compra uma
casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um
apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da
vantagem)
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Depois estudaremos a aquisição da
propriedade dos móveis, por hoje vamos conhecer como é possível
se tornar dono de bens imóveis: são quatro os modos, previstos
no art. 530 do código velho. Destes quatro modos, apenas a
aquisição pelo direito hereditário não vai nos interessar neste
semestre, mas apenas em Civil 7.
Vamos conhecer logo os outros três modos:
1 – Registro: antigamente chamava-se de
transcrição; é aquisição derivada. O registro é o modo mais
comum de aquisição de imóveis. Conceito:
se trata da inscrição do contrato no cartório de registro
do lugar do imóvel. Existem cartórios de notas (onde se
faz escritura pública, testamento, reconhecimento de firma,
cópia autenticada) e cartórios de registro de imóveis em
nossa cidade. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um
número (= matrícula) próprio e está devidamente registrado no
cartório de imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só
tem um). O cartório de imóveis tem a função pública de organizar
os registros de propriedade e verificar a regularidade
tributária dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis
com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é
privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73
dispõe sobre os registros públicos. Quando você
compra/doa/troca um imóvel você
precisa celebrar o contrato através de escritura pública (arts.
108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartório do
lugar do imóvel. Só o contrato/entrega
das chaves/pagamento do preço não
basta, é preciso também fazer o registro tendo em vista a
importância da propriedade imóvel na nossa vida. O registro
confirma o contrato e dá publicidade ao negócio e segurança na
circulação dos imóveis. A escritura pode ser feita em
qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser
feito no cartório do lugar do imóvel, que é um só. Ver 1245 e
§§. O título translativo a que se
refere o § 1º em geral é o contrato. O registro de imóveis em
nosso país não é perfeito, afinal o Brasil é um país jovem e
continental, e muitos terrenos ainda não têm registro, mas o
ideal é que cada imóvel tenha sua matrícula com suas dimensões,
sua história, seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca,
servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de seus
proprietários. No cartório de imóveis se registra não só a
propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão,
superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há
direito real, não há propriedade, não há
seqüela ainda em favor do comprador (§ 1º do 1245), mas
apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a
regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 é a
regra, e o 475 é a exceção, lembram desses artigos, não é?)
Observação: carro tem registro no
DETRAN, mas carro não é imóvel, mas bem móvel, por isso para se
tornar dono do carro não é necessário o registro. Voltaremos a
esse assunto quando formos estudar a aquisição da propriedade
móvel através da tradição (1267).
Características do registro: fé
pública (presume-se que o registro exprima a verdade; o
cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados,
cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são acessíveis a
qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificação (se
o registro está errado, o Juiz pode determinar sua correção,
1247); obrigatoriedade (o registro é obrigatório no
cartório de imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 1245) e
continuidade (o registro obedece a uma seqüência lógica, sem
omissão, de modo que não se pode registrar em nome do comprador
se o vendedor que consta no contrato não é o dono que consta no
registro; muita gente desconhece a importância do registro, ou
então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra
e venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando
finalmente alguém resolve registrar, não encontra mais o dono,
aí o jeito é partir para a usucapião).
2 – aquisição da propriedade imóvel pela
acessão
É aquisição originária. Adquire-se por
acessão tudo aquilo que adere ao solo e não pode ser retirado
sem danificação. Através da acessão a coisa imóvel vai aumentar
por alguma das cinco hipóteses do art. 1248. As quatro primeiras
são acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, mais
precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de
areia feito pelos rios) e a quinta é acessão humana e vertical
(decorre da atividade artificial do homem ao plantar e
construir).
a)
formação
de ilhas: 1249
b)
aluvião: é o acréscimo lento de um terreno
ribeirinho; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao
dono do terreno, 1250
c)
avulsão: difere da aluvião pois a avulsão é
brusca: 1251
d)
álveo abandonado: trata-se do leito do rio que
secou; este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno
onde ele passava: 1252
e)
construções e plantações: esta é a acessão
humana, pois é o homem que constrói e planta num terreno; a
regra é o acessório seguir o principal, então tais benfeitorias
serão de propriedade do dono do terreno, 1253; porém, se o dono
do material e das sementes não for o dono do terreno surgirão
problemas sobre o domínio das acessões e indenização ao
prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento
ilícito do dono do terreno? Vai depender da boa fé ou da má fé
dos envolvidos, bem como vai depender da espécie de benfeitoria,
com as mesmas regras que nós já vimos quando tratamos dos
efeitos da posse.
3 – aquisição da propriedade imóvel pela
usucapião (próxima aula).