INSTITUTOS
RELATIVOS AOS CONTRATOS BILATERAIS (continuação)
3 – vícios
redibitórios: são os defeitos contemporâneos ocultos e graves
que desvalorizam ou tornam imprestável a coisa objeto de
contrato bilateral e oneroso (441). Tais defeitos vão redibir o
contrato, tornando-o sem efeito. Aplica-se aos contratos de
compra e venda, troca, locação, doação onerosa (pú do 441) e na
dação em pagamento (revisem o 356). Exemplos: comprar um cavalo
manco ou estéril; alugar uma casa que tem muitas goteiras;
receber em pagamento um carro que aquece o motor nas subidas,
etc. Em todos esses exemplos poderemos aplicar a teoria dos
vícios redibitórios para duas conseqüências, a critério do
adquirente: a) desfazer o negócio, rejeitar a coisa e
receber o dinheiro de volta; b) ficar com a coisa defeituosa e
pedir um abatimento no preço (442). Justifica-se a
teoria dos VR pois toda obrigação não só deve ser cumprida, como
deve ser bem cumprida. Uma obrigação não cumprida gera
inadimplemento, uma obrigação mal cumprida gera vício
redibitório. Para caracterizar um vício redibitório o defeito
precisa ser contemporâneo, ou seja, existir na época da
aquisição (444), pois se o defeito surge depois o ônus será do
atual proprietário, afinal res perit domino ( = a coisa
perece para o dono, ou o prejuízo pela perda espontânea da coisa
deve ser suportado pelo dono). Além de contemporâneo o defeito
deve ser oculto, ou seja, não estar visível, pois se
estiver nítido e mesmo assim o adquirente aceitar, é porque
conhecia as condições da coisa (ex: carro arranhado, cavalo com
uma perna menor do que a outra, casa com as telhas quebradas,
etc). Se o vício é oculto, porém do conhecimento do alienante
que agiu de má-fé, este responderá também por perdas e danos
(422, 443). Além de contemporâneo e oculto, o defeito precisa
ser grave, e só a riqueza do caso concreto e a
razoabilidade do Juiz é que saberão definir o que é grave ou
não. Existe um prazo decadencial na lei para o adquirente
reclamar o vício, prazo que se inicia com o surgimento do
defeito (ex: o adquirente só vai sabe se uma casa tem goteira
quando chover, 445 e §§ 1º e 2º ).
4 – evicção:
a evicção garante o comprador contra os defeitos jurídicos
da coisa, enquanto os vícios redibitórios garantem o adquirente
contra os defeitos materiais. Evicção vem do verbo
evincere, que significa “ser vencido”. Aplica-se à compra e
venda e troca (bilateral), mas nas doações não (unilaterais).
Conceito: é a perda da coisa em virtude de sentença que
reconhece a outrém direito anterior sobre ela. Ex: A é filho
único e com a morte de seu pai herda todos os bens, inclusive
uma casa na praia; A então vende esta casa a B, eis que aparece
um testamento do falecido pai determinando que aquela casa
pertenceria a C; verificada pelo Juiz a veracidade do
testamento, desfaz-se então a venda, entrega-se a casa a C e A
devolve o dinheiro a B. Chamamos de evicto o adquirente,
no exemplo é B, é a pessoa que comprou a casa e que vai
perdê-la, recebendo porém o dinheiro de volta e os direitos
decorrentes da evicção previstos no art. 450. Evicta é a
coisa, é a casa da praia. Evictor é o terceiro
reivindicante, é C, que vence. Alienante é A, é aquele que
vendeu a coisa que não era sua, e mesmo sem saber disso, mesmo
de boa-fé, assume os riscos da evicção (447). O contrato pode
excluir a cláusula da evicção, ou até reforçá-la (ex: se ocorrer
a evicção, o alienante se compromete a devolver ao evicto o
dobro do preço pago, 448). Se a evicção ocorrer numa doação, o
evicto não perde nada, pois não pagou pela coisa, apenas vai
deixar de ganhar. Fundamento da evicção: justifica-se na
obrigação do alienante de garantir ao comprador a propriedade da
coisa transmitida, e que ninguém vai interferir no uso dessa
coisa.
CONTRATOS
ALEATÓRIOS
Já sabemos que contrato aleatório é aquele que, a depender da
alea (= sorte, destino), uma das partes terá mais vantagem
econômica do que a outra, como no seguro, jogo e aposta. O
contrato aleatório se opõe ao contrato comutativo (revisem
classificação dos contratos). Nosso código, nos arts. 458 a
461, tem uma seção sobre os contratos aleatórios, só que na
verdade são compra e venda aleatórias, por isso tal seção
deveria estar adiante na parte especial dos contratos, junto com
compra e venda. Mas já que estão aqui, na parte geral dos
contratos, vamos logo conhecer tais espécies de compra e venda
aleatórias:
a) emptio spei: é a compra de uma esperança, quando o comprador
assume o risco da existência da coisa (ex: pago cinqüenta
reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do
dia; a depender da quantidade de peixe capturado, o comprador ou
o pescador sairá ganhando, mas mesmo que não venha nada, o preço
continua devido, 458; outros exs: colheita de uma fazenda,
tesouros de um navio afundado, ninhada de uma cadela, etc).
b) emptio rei speratae: aqui o risco é na quantidade,
então se não vier nada, ou se nada for produzido, o preço não
será devido (459 e pú).
c) risco na destruição: no art 460 a alea decorre não de
coisas futuras, mas de coisas existentes, contudo expostas a
risco (ex: compra em região sob guerra ou terremoto, maremoto,
como comprar um navio que está viajando para o Brasil sob
tempestade e o adquirente assume o risco do naufrágio, etc). Por
causa desse risco, o comprador irá obter um preço menor, mas se
a coisa perecer antes da entrega, o preço assim mesmo será
devido.
Percebam que o risco faz parte do contrato aleatório,
sujeitando-se as partes a pagar sem nada receber, ou a receber
sem nada pagar.
CONTRATO
PRELIMINAR
Não é uma minuta ou rascunho, é contrato mesmo que visa
concretizar um contrato futuro e definitivo (462). É muito usado
na aquisição de imóveis a prazo, afinal poucas pessoas podem
comprar imóveis a vista e muita gente precisa de habitação. Se
o contrato preliminar for descumprido, ou o contrato definitivo
não for celebrado oportunamente, caberá indenização por perdas e
danos (465) ou mesmo a execução forçada (463). Então, por
exemplo, desejando alguém adquirir um imóvel para pronta
moradia, celebra um contrato preliminar de promessa de compra e
venda com uma construtora, recebe as chaves e vai pagando as
prestações ao longo dos anos. Ao término do pagamento de todas
as prestações celebra outro contrato com a construtora, desta
vez um contrato definitivo que será levado a registro no
Cartório de Imóveis. O contrato preliminar pode ser feito
mediante instrumento particular, mas o definitivo vai exigir
escritura pública em qualquer Cartório de Notas (108). Se o
adquirente tem o dinheiro todo, celebra logo o contrato
definitivo. Este assunto será ampliado em Civil 5, no estudo do
Direito Real do Promitente Comprador do art 1417.
FIM DA PARTE GERAL DOS CONTRATOS
Aula 9 – início da PARTE ESPECIAL dos Contratos