Aula 11 Civil
3 Unicap
1 – Compra e
venda (continuação)
Cláusulas
especiais à compra e venda: estas cláusulas modificam o contrato
e são opcionais, podem ou não estar presentes nos contratos de
CeV, a critério das partes:
a) retrovenda (estudada na aula passada)
b) venda a contento: esta cláusula, caso inserida pelas partes,
permite desfazer o contrato se o comprador não gostar da coisa
adquirida (ex: vendo um carro com prazo de alguns dias para o
comprador experimentar o veículo; outro exemplo que vocês vão
estudar em Direito do Consumidor: lojas que vendem produtos
pelos correios também costumam dar prazo para o comprador provar
o bem). O comprador não precisa dar os motivos caso não queira
ficar com o bem, sendo direito potestativo do comprador
exercer esta cláusula, e o vendedor não pode discutir ou
impugnar essa manifestação. Direito potestativo é aquele que é
exercido sem oposição da outra parte, como o direito do patrão
de demitir o empregado. A venda a contento tem duas espécies: 1)
suspensiva: nesta venda a contento o comprador não paga o
preço e adquire a coisa por empréstimo. Se gostar paga o preço e
adquire a coisa, se não gostar devolve sem dar explicações
(510). Como a coisa é do vendedor, se a coisa perecer enquanto o
comprador experimenta, o prejuízo será do vendedor, afinal
res perit domino (= a coisa perece para o dono). No art 509
temos a venda ad gustum (degustação) aplicável a gêneros
alimentícios. Tanto na venda a contento do 509 como na venda
sujeita a prova do 510 o comprador fica como comodatário (=
empréstimo, 511). 2) resolutiva: nesta segunda espécie, o
comprador paga o preço e adquire a coisa como dono, se não
gostar devolve a coisa, desfaz a compra e exige o dinheiro de
volta. Caso a coisa venha a perecer durante a prova o prejuízo
aqui será do comprador. Se as partes não estipularem prazo para
a prova do bem, o vendedor deverá intimar o comprador para se
manifestar (512).
c) preempção ou preferência: cláusula que obriga o comprador de
coisa móvel ou imóvel a oferecê-la ao vendedor caso resolva
aliená-la a um terceiro, a fim de que o vendedor exerça seu
direito de preferência. Na preempção o adquirente admite que,
caso receba uma oferta de terceiro, dará preferência ao vendedor
para que a coisa retorne a seu patrimônio (513). Exige-se duas
condições: que o comprador queira vender (514) e que o vendedor
(ex-dono) pague o mesmo preço oferecido pelo terceiro, e não o
preço pelo qual vendeu (515). Qual o prazo desta cláusula?
Resposta: pú do 513 c/c 516, então tratando-se de imóvel, se o
comprador quiser vender a um terceiro em até dois anos após a
compra, o vendedor terá sessenta dias para se manifestar. É
direito personalíssimo (520). A preferência possui duas
espécies: a) convencional: depende de contrato/de acordo de
vontades, é a preferência que nos interessa; b) legal: interessa
ao Direito Público, quando, por exemplo, o Estado desapropria
uma casa para fazer uma rua, depois desiste, cabe então
preferência ao ex-dono para readquirir o imóvel (519 – é
conhecida como retrocessão de Direito Administrativo,
sendo uma cláusula implícita em toda desapropriação). Na
preferência não cabe ação real (na retrocessão sim), então se o
comprador vende a um terceiro sem oferecer ao vendedor, o
vendedor não poderá recuperar a casa do terceiro, poderá apenas
exigir uma indenização do comprador que não respeitou a cláusula
da preempção (518). A preferência difere da retrovenda,
explicada na aula passada, por cinco motivos: 1) a preferência
não precisa de registro em Cartório de Imóveis e nem constar na
escritura pública; 2) na preferência a iniciativa é do comprador
em querer vender, enquanto na retrovenda é o vendedor que tem a
iniciativa e a faculdade de comprar de volta; 3) a retrovenda só
se aplica a imóveis, com efeito real (507, in fine), e a
preferência a móveis e imóveis, sem efeito real (518); 4) na
retrovenda se extingue uma venda, aqui na preferência se celebra
novo contrato; 5) o direito à retrovenda se transmite aos
herdeiros (507), o direito à preferência não (520).
d) venda com reserva de domínio: é aplicável na venda a prazo de
bens móveis individualizáveis e duráveis (ex: carros,
geladeiras, máquinas, 523). O leasing, que veremos em breve, e a
alienação fiduciária em garantia, assunto de Civil 5, também têm
a mesma aplicação, só que dos três a AFG é a preferida do
mercado justamente por ser mais segura/vantajosa para o
vendedor. Vejamos hoje venda com reserva de domínio: é a
cláusula pela qual o comprador assume a posse da coisa,
mas só se torna seu proprietário após pagar o preço
integral (521). Não se aplica a imóveis, só a móveis comprados a
prazo. Para os imóveis comprados a prazo existe o direito do
promitente comprador, do art. 1417, assunto de Civil 5. Posse e
propriedade são conceitos que vocês vão estudar no próximo
semestre, mas já dá para entender que, na VRD o comprador ocupa
a coisa mas só se torna seu dono quando pagar todas as
prestações. O normal é a simples tradição já transmitir a
propriedade, mas na VRD, além da tradição, o vendedor exige o
pagamento integral do preço. Como o comprador não é dono da
coisa, caso as prestações não sejam pagas o vendedor poderá,
através do Juiz, recuperar a coisa que é sua, ao invés de exigir
apenas as perdas e danos por descumprimento do contrato (389,
526). O comprador não pode atrasar o pagamento das prestações,
mas pode antecipá-las (133). A coisa precisa ser
individualizada, ter caracterização detalhada (ex: cor, modelo,
ano, placa, número do chassis, número do motor, etc.) para
permitir a apreensão judicial. A VRD não se trata de contrato
preliminar, mas sim de contrato definitivo com cláusula de
reserva de domínio. Sem cláusula expressa, não há VRD, mas
simples venda a prazo, tornando-se o comprador dono pela
tradição, de modo que o não pagamento das prestações se resolve
em perdas e danos e pronto (522). Para o vendedor a VRD é mais
segura do que a venda simples, pois a coisa fica como garantia.
Mas se a coisa for retomada pelo vendedor ele não poderá ficar
com ela, e sim terá que vendê-la para cobrir seu prejuízo e
devolver o excedente ao comprador (527, 1364). Como a coisa
pertence ao vendedor até o pagamento de todas as prestações, o
prejuízo pela sua destruição em caso de furto/acidente deveria
ser do vendedor, afinal vocês sabem que res perit domino ( = a
coisa perece para o dono). Porém aqui na VRD existe uma exceção
a este princípio, de modo que res perit emptoris ( = a coisa
perece para o comprador, 524), e deve ser assim afinal o
vendedor-proprietário não tem o menor controle sobre o uso da
coisa e se o prejuízo fosse seu poderia ensejar muitas fraudes.
A VRD exige forma escrita, não pode ser verbal, mas dispensa
escritura pública, basta o instrumento particular (522). Este
registro a que o artigo 522 se refere não é o registro
imobiliário, afinal a VRD só se aplica a móveis; este é o
registro no Cartório de Títulos e Documentos mas a
jurisprudência dispensa tal registro. Se a coisa for vendida
pelo comprador a terceiros a venda deve ser desfeita, afinal o
comprador não é dono ainda, não podendo vender o que não é seu.
Mas se o terceiro estava de boa-fé e desconhecia a cláusula de
reserva de domínio, a venda pode prevalecer conforme parte final
do art. 523. O legislador optou pela segurança jurídica do
terceiro ao invés do direito de propriedade do vendedor, o que
vocês acham? Reflitam!
e) venda sobre documentos: interessa ao comércio exterior, e
vocês vão estudá-la em Direito Empresarial/Comercial.
Fim do
contrato de compra e venda.