Aula 10 Civil
3 Unicap
CONTRATOS EM
ESPÉCIE
1 – Compra e
venda (continuação)
Características da CeV:
a) bilateral: é contrato de efeito bilateral pois ambas as
partes são credoras e devedoras, ambas as partes possuem
direitos e deveres. Na compra e venda encontraremos duas ações:
a do comprador entregando o preço e a do vendedor entregando a
coisa. O comprador tem o dever de entregar o preço e o direito
de exigir a coisa, e o vendedor tem o dever de entregar a coisa
e o direito de exigir o preço. Os contratos de efeitos
bilaterais são também conhecidos como sinalagmáticos,
palavra que deriva do grego sinalagma ( = reciprocidade).
b) consensual: nasce do acordo de vontades, e mesmo antes da
entrega da coisa já existe contrato, diferente do depósito e
comodato que são contratos reais. A CeV pode ser verbal, salvo a
compra e venda de imóvel que é contrato solene e além do
consenso exige escritura pública (108).
c) onerosa: não é gratuita, pois ambas as partes têm interesse
econômico e vantagem patrimonial. A CeV pressupõe trocas úteis e
justas, no espírito da função social do contrato, exigida pelo
art. 421 do CC.
d) geralmente comutativa: a CeV pode ser aleatória, como na já
estudada CeV de coisa futura (= emptio spei e emptio
rei speratae), mas em geral é contrato comutativo já que
existe uma equivalência entre o preço pago (prestação) e a coisa
adquirida (contraprestação).
e) instantânea: a CeV dura segundos, minutos, e mesmo se o
pagamento é a prazo, a CeV continua sendo instantânea, porém de
execução diferida.
Legitimidade para a CeV: a legitimidade e um limitador da
capacidade que já explicamos em aula passada. Algumas pessoas,
embora capazes, não têm legitimidade (= autorização) para
comprar e vender certos bens, em certas circunstâncias, vejamos:
a) para proteger a família, o cônjuge não pode vender um bem
imóvel sem a autorização do outro cônjuge, o que se chama de
outorga uxória (1647, I). Caso essa venda ocorra ela não será
nula, mas anulável (1649). A nulidade é mais
grave do que a anulabilidade, depois revisem Invalidade
do Negócio Jurídico (169 e 172). O Juiz pode suprir uma recusa
injusta (1648).
b) para proteger a igualdade da herança entre os filhos, e
evitar que uma venda a preço vil esconda uma doação, um pai
também não pode vender um bem a um filho sem a autorização dos
demais filhos, sob pena de anulabilidade (496). Se o pai quer
beneficiar patrimonialmente um filho mais do que a outro, deve
fazer isso expressamente e aguardar as conseqüências do ciúme
entre os irmãos. O pai não pode é por trás de uma venda ter
feito uma doação, afirmando que recebeu o preço sem ter havido
pagamento. Em Civil 7 estudaremos colação, assunto que se
completa com este para uma perfeita compreensão de vocês, pois a
coisa vendida não é colacionada (art. 2002).
c) por uma questão moral, afinal não basta ser honesto, é
preciso parecer honesto, o tutor não pode comprar os bens do
órfão que ele administra; idem o Juiz não pode comprar os bens
que ele mandou penhorar do devedor no processo de execução, sob
pena de nulidade (497, I e III).
d) para facilitar a extinção do condomínio, um condômino não
pode vender sua parte a um terceiro se outro condômino a quiser,
sob pena de anulabilidade (ex: imaginem que João e Maria são
donos de um barco, se João quiser vender sua parte deverá antes
oferecer a Maria até para extinguir o condomínio, pois não é
fácil duas pessoas exercerem propriedade sobre um mesmo bem,
504).
Venda ad mensuram e ad corpus: estas duas espécies
de CeV se aplicam a imóveis. A venda é ad mensuram quando
se determina a área do imóvel vendido (ex: fazenda de cem
hectares, terreno com mil metros quadrados) ou o preço de cada
metro ou hectare (ex: mil reais cada metro quadrado, dez mil
reais por hectare); o erro no tamanho do imóvel traz
conseqüências conforme art 500. Já na venda ad corpus
adquire-se coisa certa e que se presume conhecida pelo comprador
(ex: Fazenda São João, Engenho Limoeiro), de modo que não se
pode falar de abatimento do preço (§ 3º do art. 500). Na venda
ad corpus existe uma presunção absoluta de que o
comprador conhecia o imóvel, sua extensão e suas divisas.
Falando de presunção, em direito a presunção pode ser absoluta (jure
et de jure) ou relativa (juris tantum): a presunção
absoluta não admite prova em contrário (exs: 158, 1.238), a
relativa sim (ex: 322).
Cláusulas especiais à compra e venda: estas cláusulas modificam
o contrato e são opcionais, podem ou não estar presentes nos
contratos de CeV, a critério das partes:
a) retrovenda: cláusula pela qual o vendedor, em acordo com o
comprador, fica com o direito de, em até três anos, recomprar o
imóvel vendido, devolvendo o preço e todas as despesas
feitas pelo comprador (505). Não se aplica a móveis, só a
imóveis. Imaginem que uma pessoa em dificuldades financeiras
precisa vender uma casa que foi dos seus antepassados, usa então
a retrovenda para ter uma chance de em três anos readquirir a
casa pela qual tem estima. É cláusula rara porque é onerosa para
o vendedor, mas não deixa de ser útil para quem está em
dificuldade transitória. É também conhecida pela doutrina como
pacto de resgate ou de retrato. A retrovenda é de iniciativa do
vendedor e torna inexistente a venda originária, reconduzindo os
contratantes à situação anterior ao contrato. Não será
necessário novo contrato de compra e venda, e nem novo pagamento
de imposto de transmissão se o vendedor exercer seu poder. O
comprador se torna dono da coisa, mas sua propriedade não é
plena e sim resolúvel, ou seja, pode ser resolvida (=
extinta) se o vendedor exercer a opção. É direito potestativo
do vendedor exercer a retrovenda, de modo que o comprador não
pode se opor (506). A cláusula de retrovenda é registrada em
Cartório de Imóveis, de modo que se torna pública e vale contra
todos, assim se um terceiro adquirir tal imóvel fica sujeito
também à retrovenda (507 – jamais comprem um imóvel sem
verificar o registro no Cartório de Imóveis). A retrovenda se
extingue pelo seu exercício, pela decadência do prazo de três
anos, pela destruição do imóvel (ex: incêndio, desmoronamento)
ou pela renúncia do vendedor a esta cláusula.
b) venda a contento: próxima aula.