DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE

Rafael José de Menezes, março de 2002

         Fui contra a promulgação do novo código civil, que entrará em vigor em janeiro, por entender que o diploma de 1917, embora secular, tinha muitos méritos, era do conhecimento geral e precisava apenas de algumas atualizações, e não de ser inteiramente revogado.

         Contudo, uma das maiores atrações do novo código é o chamado direito real de superfície, que vem a substituir a arcaica enfiteuse, como modo de exploração da propriedade imóvel urbana ou rural, para fins de, respectivamente, construção ou plantação.

          A expectativa é a de que a superfície venha a diminuir a crise habitacional e agrária do país, estimulando os proprietários a cederem a terceiros o direito de morar e de plantar nos seus terrenos por prazo longo.

         Assim por exemplo, o herdeiro de uma fazenda que não tenha experiência para administrá-la, cede a alguém através de um contrato solene, via escritura pública, registrado no cartório de imóveis, o direito de produzir nas suas terras, mediante o pagamento de um aluguel. 

         Entre as vantagens para o proprietário se destacam a possibilidade de uso do subsolo, desde que não atrapalhe as atividades na superfície; assim nas áreas urbanas será possível o proprietário ceder a superfície para outrem construir um edifício, enquanto no subsolo o proprietário poderá explorar teatros e cinemas.

         Outras duas vantagens para o proprietário: vê seu terreno conservado pelo superficiário, que o vigiará da cupidez de terceiros; e ainda ao término do prazo da superfície, o proprietário, ou seu herdeiro, poderá ficar com as construções e melhoramentos.

         As vantagens para o superficiário são evidentes, afinal há muitas pessoas precisando de um lugar para morar nas cidades e de terras para produzir no campo; e a superfície, como de regra os direitos reais, perduram por décadas, transmitindo-se aos herdeiros, sem possibilidade de desistência do proprietário, afinal a relação jurídica que se estabelece é entre o superficiário e a coisa, diferente da locação ou arrendamento.

         Espera-se que a superfície possa até aliviar o Poder Judiciário pois, sem dúvida, uma das causas da sobrecarga da Justiça é o inchaço das metrópoles, levando ao aumento das lides civis e penais; se a superfície ajudar a manter o homem no campo, estará se contribuindo também para a diminuição da convulsão social, que sempre deságua no Judiciário.

         Só o tempo irá dizer se a superfície será usada pela sociedade e produzirá os efeitos desejados, mas pelo menos a previsão legal já existe.